原标题：乐伽：注定爆雷的长租公寓样本
来历：北京商报
声称在全国具有5万间房源的乐伽公寓，由于一场“高进低出”的金融游戏倒在了迅猛扩张的路上。8月7日晚间，乐伽公寓以一纸声明的方法，对外宣告公司因运营不善而中止运营，并称“现在已封闭一切事务，职工许多离任，没有运营收入，无法归还客户欠款”。在“无力履行合同”、“无法归还客户欠款”等音讯的影响下，房东及租客两个集体间迸发出了极大的对立：房东要求把房子回收止损，但现已交了全年租金的租客不肯搬走。
值得一提的是，不同于常规长租公寓企业靠租金差以及供给增值服务作为盈余点，乐伽公寓所实施的“高收低租”相似“倒贴式”的运营方法，好像并不契合一个常规思路下清晰能够预见盈余的商业逻辑。可是在业内人士看来，看似亏本的运营方法背面，实则隐藏着乐伽公寓更大的野心：经过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金，乐伽公寓有意凭借资金错配沉积下来的资金，追求更快的规划扩张以及更大份额的商场占有率，其终极意图或是到达商场独占后具有长租商场定价权。可是，烧钱倒贴方法下亏本工作的乐伽公寓，并没有挺到如愿成为长租商场“老迈”的那一天。
高进低出预订了的失利
关于关闭，乐伽公司在声明中给出的原因是“高进低出”运营方法存在严峻缺点，加之内部办理制度缺失，构成事务全线关停。
所谓“高进低出”，便是从房东处高价收房，以月、季度等周期结算，再贱价租给租客，以半年、整年乃至更长周期结算，以时刻换得赢利，用差价敏捷扩张。
现居南京市鼓楼区的黄小姐与乐伽公寓的合同签定于2018年5月10日，40平方米房子租金为2000元/月，但要求一次性付一年。在事发后她才知晓，乐伽公司许诺给房东的租金是2800元/月，渠道一次仅给业主一个季度租金。
“中小渠道型长租公寓运营者前期为了跑马圈地，很大程度上都疏忽了关于房源本身价值的判别，而是为了抢占商场而抢收房源。所以，这就使得长租公寓企业发作系统性危险的或许性大大地增加了。”合硕组织首席分析师郭毅以为，乐伽公寓这种运营方法特别检测运营者的运营才能。假如运营者能够精确判别房源未来的租借率趋势，使房源相对完成满租的状况，一起租金水平也呈现更好的增长性，其实能够掩盖掉部分危险；可是一旦长租公寓没有持续安稳的租客进入、所收揽房源的周转率下降，或许遭受一些其他的内外部危险致使现金流趋紧或许资金呈现显着缺口，爆仓便是一个时刻问题。
苏宁金融研究院高档研究员陈嘉宁直言，在重财物、低毛利的长租公寓工作，假如运营企业缺少有实力的大股东作为资源，会死得很丑陋。乐伽公寓的停摆究其根本是没有找到适宜的盈余方法，此前爆出的内部办理制度缺失问题则是加快了公寓的关闭。
“整个项目是高收低租亏本的，就像一个失血的患者，不断往外流血，需要靠不断的补血保持生计。补血是指来自运营方融资或许来自租客预付资金注入，可是假如企业本身运营没有找到盈余点的话，相当于项目没有本身造血才能，再怎样补都是白费的。”陈嘉宁如是说道。
而就其时乐伽公司、房东及租客三方间存在的合同纠纷，北京市京师律师事务所律师刘松涛、乔乔向北京商报记者表明，乐伽公司与租户签定的租借合同，假如未经房东赞同转租的，房东能够解除合同；假如房东知道或许应当知道乐伽公司转租，但在6个月内未提出异议，应受租借期限的束缚，如房东出售租借的房子，生意联络不能打破租借联络，只有当租借约好到期时，新房主才能够行使房子的使用权。
“房东与租客之间的相持状况是作为受害者两方之间的博弈，理论上这种相持对两边来说都将是二次损伤，假如租客和房东能在必定范围内让渡一部分权力，比方房东将房子持续租给租客，剩下的租金丢失房东和租客对半分管，两边到达宽和，租借合同持续进行，方能把丢失降到最小。”此外，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧指出，租客及房东丢失，都可向乐伽公寓建议。
“荐”者有钱获客本钱高企
除了高价收房、贱价租借，乐伽公寓实则还在“砸钱”获客、促成交。
4月26日，乐伽公寓曾在其微信大众号上发布《666元现金！乐伽公寓又发钱了，速领》一文，对外推出有偿收房及招租活动。依据活动规矩，引荐求租/保管成功签约，引荐人和被引荐人将可平分666元现金奖赏。
杭州房东任先生向北京商报记者反映：“我是经一个同学引荐来保管房源，她家房子先租给乐伽，听她说不错，我就入了坑。事务员跟我说，介绍一个房源给500元红包。”任先生同学在成功引荐他成为乐伽公寓房东后，也的确拿到了500元奖赏。“其时我差点拉了许多朋友进来，现在想想真后怕！”
除了个人，乐伽的有偿扩张触角还伸到了同业。首先在促进成交方面，当地中介组织同乐伽公寓大多存在协作，会为其供给联络房源、引荐客户、帮助带看等服务，门店则依据促进成交的景象收取相对应的提成。依照常规，租房中介费大多为一个月房租，该费用指的是求租者和房东的某一方或两边按必定的份额所支交给中介组织的佣钱。而在房东、乐伽公寓及租客三方的“托付保管-转租房源-承租房源”联络中，中介费由租客以及招租者（即乐伽公寓）“五五分”。
玄武区某中介组织经纪人向北京商报记者泄漏，自己地点中介门店与乐伽公寓存在长时刻协作，平时会向乐伽公寓引荐客户，并帮忙签单。成交后，租客向中介付出半月房租作中介费，乐伽方面也会向中介组织付出剩下一半中介费。
“其实咱们向租客不只引荐乐伽，由于引荐谁家的房源都是挣中介费，可是由于乐伽公寓房源遍及低于商场水平700-900元左右，所以几家房源引荐一圈下来，租客大多仍是挑选乐伽。”上述中介经纪人表明，南京当地许多中介组织都和长租公寓有协作，乐伽商场份额较大、房源多，租金廉价，签单率最高。
此外，记者发现，乐伽公寓垂青中介带客才能，这为其快速收房、促进成交以抢占商场的确构成了助力。多位业主及租客表述，乐伽各地的商场份额逐步加大，在南京乃至现已到达独占的程度。
租客们反映，乐伽公寓租金贱价的确招引了必定份额的租客，不过存在部分求租者并非因贪心乐伽公寓廉价而签约，只是各种途径（如小区内业主直租的告示、找房渠道标明房东直租的信息）找房到最后仍是乐伽公寓的保管房源，很难接触到真实的房东，而且保管方法下也存在房东及租客信息不对称的状况，这的确阻碍到了租借两边在租金水平、付款周期及方法上互通有无。
收长付短现实构成的资金池
在“高进低出”相似“倒贴式”的运营方法被外界分析注定会失利的一起，乐伽公寓“收长付短”现实构成的资金池在干什么，也成为租客及房东重视的焦点。
北京商报记者查询发现，在乐伽事情中，租客及房东间由于付出周期的差异存在显着的资金错配状况：“押一月付半年”或“押一月付一年”的租客，提早付清了半年或一整年房租，而按季度收取乐伽公司租金的房东，却未能拿到房子的全年租借收益。
以上述租客黄小姐的合同为例，到8月7日晚间乐伽公寓承认中止运营，黄小姐入住时刻尚缺乏3个月。而早在签约时，由于挑选了年付方法，黄小姐便已向乐伽公司一次性打款26000元，包含全年租金24000元、押金2000元，而其房东现在仅收到押金及一个季度的租金，合计11200元。只是这一个客户，乐伽公寓堆集下的资金高达14800元。
麻袋研究院高档研究员王诗强向北京商报记者表明，长租公寓高价收房、贱价租借的意图首要是为了抢占房源以及使用远期的租金上涨来补偿短期的亏本。假如依照半年付或许年付方法从租客处收取房租，且没有依照约好交给房东房租，便是一种资金池。
王诗强直言，抢占商场、做大规划，然后做高估值，招引危险出资是乐伽公寓这种“高收低租”或许“高进低出”高危险商业方法构成的首要原因。这种方法应制止，或由金融组织按金融规范运营。
陈嘉宁也指出，由于高房价的原因，长租公寓原本便是重财物工作，赢利率偏低，融资难且盈余难。经过预付房租构成资金池，持续项意图开发也成为了长租公寓运营企业开展的一种方法。
“其实应该加强预收资金的监管，比方只能专款专用，预收资金只能用来兑付相对应的房租，不能出资到高危险的项目扩张中等等。”陈嘉宁如是弥补道。
谁的伽合网络
北京商报记者从多个乐伽公寓房东、租客群中了解到，关于乐伽公寓停摆声明之中的“无力履行合同”、“无法归还客户欠款”等说辞，租客及房东方面实则并不配合。在那些由于乐伽公寓关闭而堕入莫名债权债务联络的受害者们看来，归纳事发前乐伽公寓的种种失常体现，乐伽公寓已不是简略的破产、运营不善等民事纠纷。
据多位房东及租客表述，乐伽公寓在对外正式宣告中止运营前夕，存在替换收款账户、对租客催收房租、对房东拖欠房租，以及公司股东“换马甲”新建公司的行为。此外，上述曾向北京商报记者泄漏当地中介组织与乐伽公寓存在终年协作的中介经纪人也表明，在7月下旬，乐伽公寓便开端推迟付出门店经纪人带看并促进成交的中介费。
只从乐伽公司处拿到押金及3个月租金的杭州房东任先生回想称，来自乐伽公寓方面频频的事务员变化，也曾让他觉得隐约不安。“从联络收房、正式签约再到收取榜首个季度的房租，我和不少于三个乐伽事务员进行过交代，直到东窗事发，便再也没有事务员了。”
采访中，部分房东及租客们向北京商报记者提出了自己的质疑：一再强调没有偿付才能的乐伽，或许现已将预付资金搬运到了乐伽公寓第三大股东夏云祥兴办的新公司——江苏伽合网络技术有限公司。
天眼查信息显现，江苏伽合网络技术有限公司于2019年4月14日建立，该有限责任公司（自然人独资）注册本钱为1000万元，运营范围包含：网络技术研制、技术咨询、技术服务；应用软件研制、出售；自有房子租借；翻译服务；面向成年人展开的训练服务（不含国家统一认可的工作证书类训练）。另悉，乐伽公司的注册本钱为100万元，实缴本钱仅15.3万元，榜首大股东及法人姜千持有80%的股权，夏云祥持股5%。
由于注册时刻尚不到5个月，江苏伽合网络技术有限公司在网络之上鲜有新闻曝光。不过，北京商报记者从某招聘求职网站上留意到，该公司于7月15日-25日间曾对外发布20余条招聘信息，职位信息下标示的上班地址均为“南京市建邺区江东中路22号艺树家工场19楼”。而这与乐伽公寓其时现已弃用的总部工作地址彻底符合。
另据该公司招聘主页信息，“江苏伽合网络技术有限公司（南京乐伽商业办理有限公司）坐落于江苏省南京市，是一家集房子租借服务和保管服务于一身，以互联网运营为载体，事务掩盖房租租借、房子保管、后期保证、渠道开发服务等范畴的民营企业”。此外，该招聘启事还对乐伽公寓的渠道特点、开展规划等予以详尽介绍。
就房东及业主质疑的公司财物搬运、新老公司功能重合等问题，北京商报记者别离致电乐伽公寓和江苏伽合网络技术有限公司，但电话均未接通。
北京商报记者孟凡霞荣蕾/文并摄
