编者按：本文来自微信大众号“子弹财经”（ID：wwwhygc），作者：王赛，36氪经授权发布
WeWork上市折戟大概是这几天新式企业界最抢手的事情。
在2019年8月，WeWork仍是新式企业独角兽的现象级公司，估值470亿美金，并向美国证券交易委员会提交IPO招股书，而之后估值一路遭到暴降，从470亿美金开端，跌倒250亿美金，170亿美金，并最终在10月6号撤回IPO的计划。
摩根斯坦利美国股票策略师迈克威尔逊评论道：
WeWork的IPO失利标志着一个年代的完毕，这场关于高科技公司估值虚高的挤兑行将开端。
尽管WeWork折戟IPO着实让人震动，可是这种挤兑其实并不在预期之外，在招股阐明书中，WeWork将自己界说为“新式生长公司”，可是冷峻的商场质疑直接让其估值重复扣头，估值水面下的风波是对其公司价值的置疑，其间心的命门就在——这是一家地产服务公司，仍是真实的新式生长公司？
WeWork终究是何种性质的公司，这个问题即添加规划中的“公司界说”，它是添加天际线规划的中心，一句话答复清楚和证明“What’s your business”，价值纵深的幻想空间和支撑依据都直接影响到公司估值，WeWork给出的“新式生长公司”界说，本钱商场好像并未买单，这背面的动因是什么？WeWork这个形式终究Work不work？
放下表象穿透到结构，理性结构下才可能有正确的判别。不如直接提出最要害的四个问题：
1、终究什么是WeWork形式？
2、这种形式背面的形式是什么？
3、这种形式背面的危险和问题？
4、有没有能够打破的添加形式？
终究什么是WeWork形式？
2010年WeWork在纽约敞开，前期的WeWork在新建的开发区还有立异或惨淡的街区开设作业点， WeWork在这些地段中以低于商场价10%左右的扣头租借1-2层楼面，之后将楼面规划成风格时髦，可定制且交际功用完全的空间，以高于同业的价格租给各种创业公司，租户只需交纳350-650美元后，就可在WeWork租下一个作业室，并享用他的作业辅佐设备（会议室、咖啡、活动等）。
从企业视点来看， WeWork面临的企业规划是1-500人，并许诺其不需求任何前期投入，这为草创企业供应了一个无门槛作业室。
形式建立必有一起价值支撑，这便是亚历山大·奥斯特瓦德所说到的价值定位（Value proposition）,WeWork构建的价值中心便是让小型企业作业租借的功率化、质量化与空间本钱之间的重新组合：
在廉价的区域租借作业空间，进行二次规划改造，把曾经大的作业室切割成小型单位、工位来租借，而把原有的作业设备，比方复印、会议室、咖啡间、陈述厅进行同享，让这些曩昔存在搁置的作业物品运用功率最大化，一起在价值点上深化社区内的企业交际、协作，甚至是出资。
从落到实处的盈余形式来看，WeWork现在规划的盈余区包含：租金差价（进步商业作业楼到运用率）、日常服务费（餐茶场租服务外包返点等）、投融资变现，额定有补助，包含孵化器补助和厂房改造补助。
在这种形式下WeWork在上市前募资超越120亿美金，八年敏捷全球扩张，2017年收入8.86亿，2018年18.2亿，2019年上半年打破15亿美金，在全球29个国家具有528个运营场所，52万企业会员。
这种形式背面的形式是什么？
商场历来没有独角戏。
这种作业需求的满意者其实早有先行者，这便是本钱商场总是拿着另一家公司锚定WeWork的原因，这家价值锚定标的物便是Regus（LSE:RGU），Regus1989年建立于比利时布鲁塞尔，在伦敦证券交易所上市，旗下产品和服务包含设备完全的作业室、虚拟作业室、专业会议室、商务贵宾室，以及全球最大的视频会议作业室网络。
有超越一百五十万客户运用Regus散布在全球100个国家600座城市中 1800个作业场所的设备，个人和企业都能够随时、随地和随意地作业，而Regus的母公司IWS现在在100亿美金上下，市值为营收的一倍左右，假如依照这个对标，WeWork之前标出的估值是其营收的20倍，其背面合理性安在？所以仍是要回到招股阐明书中最存在争议的一点，WeWork是一家新式生长公司么？
含糊的词语只能反映含糊的大脑。
解说这个问题，就需求界说清楚何谓“新式生长公司”，从属性来看，新式公司必定回到几个中心问题：榜首，有没有技术壁垒？第二，有没有互联网作为实质因子？第三，有没有新的打破形式？三者最少要有一项，才干摸到新式公司的影子。
在无技术壁垒、看不到互联网因子的选项下，WeWork无非是构建出一条差异化的蓝海曲线，减去哪些不经常用、或许支支付许多财物的空间产品（陈述厅、咖啡厅），添加能够激起价值的互动（交际活动、讲座、出资），对结构进行根据客户价值的功率优化和服务产品供应，这其实是商场营销中典型的“客户价值重构战略”，并不足以构建企业的添加迸发线的估值。
WeWork还有一个高光亮点便是“同享经济”，WeWork把自己事务描绘成作业范畴、地产服务范畴的同享企业，同享经济形式好像是WeWork一切企业画像中的榜首标签，那么终究什么是同享？更重要的是，假如说同享有深浅之分，WeWork是深度同享经济，仍是浅层的同享经济？
声称“同享经济之父”杰里米·里夫金在界说概念时写道，同享经济（sharing economy）是凭借网络等第三方渠道，根据搁置资源运用权（财物或技术）的暂时性搬运，完成出产要素的社会化，进步存量财物的运用功率以发明更多价值，促进社会经济的可持续发展。
实质上讲，同享经济的中心是颠覆者有用运用和同享别人搁置的资源，发明价值与满意客户需求，然后获取报答，他提出有七点判别规范：
方针指向未被运用的资源和劳动力
将潜在的供应资源带入商场
在不具有资源的情况下将资源整合
依赖于同享资源而不是一切权
能够发明强壮的连带外部效应
运用权VS具有权涣散，有逻辑的延伸到合约作业以及时刻同享财物
假如细化下来，同享经济有三种不同的形式：
榜首种以产品为中心的形式，客户可经过同享经济运用某物品，但无需求具有它，让搁置的物品功效最大化，一起让商场内呈现新顾客，比方Uber，airbnb，包含同享飞机；
第二种是再分配商场的形式，即把一种或人暂时不需求的物品搬运到另一个需求它的人手中，例如二手商场，有些搬运是免费的，有些是进行物物交流；
第三种同享是协作型日子的形式，即具有一起需求或许利益的人集合在一起同享或许交流例如时刻、空间、技术、常识等无形财物，比方内行。WeWork也是这个形式。
实质上讲，同享经济的中心形式是否能够经过搁置的财物来挣钱，假如并非搁置，那这种同享实际上要么说是协同消费（collaborative consumption），要么说是分时租借，这便是摩拜、OFO被许多人质疑为“同享经济”的原因，由于它并非是激活既有的搁置财物，而是供应新的供应物。
协同消费（collaborative consumption）式的同享，使得WeWork和Airbnb实质存在不同，假如非要拉到同享经济上，只能说是“浅层的同享经济”，从同享上释放出的价值并不显着，同享程度之浅，与合租房并无实质区别。
这种形式背面的危险和问题？
新式企业的同享经济要指向功率与规划，这背面有一条金线，便是互联网的深化和改造程度，而这确实是现在WeWork商业形式中看不到的踪影，WeWork形式添加的窘境有三点：
榜首：盈余点终究有没有立异？假如形式的盈余点现在和未来都逃不出“二房东”，那实质是便是一个传统企业。
从招股阐明书发表的数据，WeWork成绩奉献仍是来源于52万会员和60万工位，2018年近20亿美金的租金收入中非租借事务仅1000万美金上下，新式拓宽的事务作用并不显着。
而所谓盈余点中讲出的出资故事线，比方2017收买Meetup，Waltz，这些好像性感的故事，依旧构成不了规划性实际，而背面的糟糕的逻辑在于，WeWork凭什么比专业的危险出资公司如红杉等更有出资的准确性和功率性，莫非仅仅由于出资的企业在这里作业？
第二：亏本背面的添加逻辑未能有用构建。
我以为，亏本不是新式企业的病，可是背面的亏本逻辑有可能是病。
WeWork流血型扩张背面必有弹药，这背面便是孙正义。2016年孙正义建议1000亿美金的前景基金，采纳All in形式，提出砸出赛道为先，先让公司站立到领导者位置，再开端采纳赢利收割形式。
招股阐明书发表，WeWork的亏本数据近三年分别是-4.30亿美金、-9.33亿美金和-19.27亿美金，这种扩张中的预付租金、推行费用都是其亏本构成部分。
可是作为轻财物公司的逻辑来讲，这种亏本是能够操控的，假如说亏本的中心在于跑马圈地，圈完之后详细深化做什么，现在依旧含糊。而所谓正确的亏本逻辑，实质上背面有两张底牌。
榜首张底牌是根底传统企业形式的扩张亏本，这背面就有波士顿咨询的“经历曲线(BCG Experience Curve)”商场操盘的影子，经过扩展规划，规划经济和学习曲线让本钱下降，下降后再扩展规划，构成一个正向飞轮把让本钱优势最大化凸显，把竞争对手堵在门外，上个世纪70年代美国商场许多传统企业经过这个形式进行扩张。
而另一张底牌是互联网数字企业的亏本扩张逻辑，烧钱取得用户，构成网络效应和护城河，发掘用户终身价值来取得最终的盈余WeWork。背面的亏本逻辑终究是哪一种，极大决议其现有的添加形式和公司价值。
第三，难以构建壁垒。不同于Facebook,WeWorke现在的线下衔接不具备“网络效应”，也亦无壁垒。
由于客户小以及流动性强，构成租借服务的壁垒远远低于原有的商业地产公司，所以WeWork近两年在不断添加定制化事务供应给大型公司（可是假如依照这个趋势，同享的价值和含义也在下降，演变成定制化租借服务），WeWork的拓客形式中有一条即“用户补助”，可是背面能沉积的忠诚度有多少，值得丈量，而更重要的是，这些客户财物怎么进行深挖，构成广而新的赢利区。
别的一种壁垒是竞争性壁垒，WeWork现在的形式构成不了对竞争对手的隔绝，这便是我国、东南亚、印度甚至欧美商场跳出一大堆仿制者的原因，一旦作业楼供应过剩，或经济下调，价格战不免。
有没有能够打破的添加形式？
企图IPO之前的WeWork当然意识到上述问题，那咱们就先看WeWork自己的解题计划。
WeWork的原有添加碰到问题，天然开端想到拓荒“第二曲线”，进行事务扩张，比方设立了新事务Welive，WeGrow。
从Welive布局的事务形状看，其间心供应小型公寓、健身房和配套休闲空间；而WeGrow是BIG作业室与WeWork协作的一所低龄儿童校园，接纳三到九岁的儿童。假如依照添加理论，这些扩张既没有从中心动身，也有没有与原有WeWork事务构成纵深与相关。
不得不说，这不是构建添加期权的有用姿态。确实，从招股阐明书发表的事务规划来看，Welive和WeGrow这两项事务规划几乎不值得一提，WeWork没有跳出房地产二房东这个“丧命ID”。
而从别的一层事务来看，即依照WeWork主营事务所孵化出的空间定制事务Powered by we，Saas服务，也改动不了这种格式——这仅是一家地产服务公司，这个故事不行性感到影响本钱商场的任何幻想力。
还有一种添加形式即“赋能型商业形式”，这个添加计划WeWork在印度商场进行了测验。与之前“租借搁置空间——改造晋级——涣散租借”的形式不同，WeWork采纳协助传统地产公司进行改造来取得赢利区，这个形式让它变得更轻。
在印度商场，WeWork和房地产公司Embassy Group进行联合，Embassy拿出空间让WeWork进行付费改造，WeWork供应品牌、规划、软件、全球会员费用以及训练。可是问题在于，这种形式也并远不足以支撑一家“新式生长公司”的估值。
再一种出资孵化器的添加形式，WeWork喊出来好久，可是逻辑其实也值得琢磨，首要这种定位会对入驻企业的要求更高（这样底子不需求跑马圈如此之多的土地）。第二，出资形式不会让现金流安稳，更重要仍是我前面说到的，无法答复出有供应联协作业，就比专业的出资组织等更具高的本钱胜算率。
什么是添加正确的姿态？添加线的规划，有必要以客户需求为中心，不然即便幸运成功，实质上也仅仅一个多元化公司，而非价值的层层叠加。而正确的形式，刚好是以顾客为中心的添加战略。WeWork的问题，呈现在线下这种link（衔接）深度太弱。
从添加逻辑上讲，WeWork是否能够讲出和实证一个商业添加好故事，这才是华尔街能否给出不同于Regus式估值的原因，互联网历来都将流量逻辑，而比流量更凶猛的是时空逻辑，这便是微信、抖音远比百度凶猛的原因——它在占有用户的时刻，而非简略的流量。
WeWork占有的一般人时刻轴中1/3——作业时段。假如真的像孙正义的核算烧出空间，那时刻以及时分背面的价值应该怎么被激活？
WeWork的故事，让我想起前几年地产职业概念炒得乌烟瘴气的“邻里商业”，五年前互联网的风口吹到离家的最终一公里，所以许多的地产公司开端收买物业，并对传统物业的添加形式进行改造，其间一个中心亮点便是“邻里商业”，讲的故事很性感，让住户都下载APP进行衔接，直接购物或享用周边的商业服务，可是五年曩昔了，许多地产公司烧掉了许多现金，可是几乎没有一家物业公司依照这个逻辑跑出来。
为什么？由于穿插代替的竞争者太多，客户真实答复不出来离网京东、天猫、一号店而在地产商APP购买产品的逻辑。抱负很饱满，实际很骨感。
2017年WeWork的创始人亚当.诺伊曼（Adam Neumann）曾说，WeWork今日的估值和规划更多是根据咱们的精力和斗争力，而不是根据收入的翻倍添加。
此话彰显出企业家的愿望，但更重要的，是理性结构，是理性结构下的形式，孙正义的原话是“张狂总比聪明好”，他给WeWork发明的前景便是“世界上榜首家实体交际网络”，这种观念也直接在诺伊曼的屡次揭露讲演中指出，诺伊曼拿WeWork的空间租借比作是亚马逊卖书，在赛道建立好后，亚马逊不断扩张，成就出今日万亿市值的超级公司。
可是，前面亦指出，WeWork和亚马逊，底子不是一个添加结构，咱们并没有看到Wework的作为新式企业的互联网深化基因。
现在Wework的CEO诺伊曼在孙正义的压力下辞去首席执行官，一个现象级的新式企业添加逻辑遭受困局。
WeWork的IPO折戟，可能是新式企业挤泡沫的开端，也是新式企业构建本身理性添加结构，出资组织理性估值的新起点。现在WeWork的形式过于简略，在其事务添加线和天际线之间，在地产服务公司和新式科技公司之间，没有搭建出一座可行途径的“天空之桥”！
文中配图来自：piqsels，根据CC0协议；摄图网，根据VRF授权。
作者丨王赛（CEO商场添加参谋、《添加五线》作者、科特勒咨询合伙人）
