编者按：本文来自经济调查网，作者 官明谦，36氪经授权发布。
全国TOP30人口流出城市，根本都有逾越 100万以上的人口流出（2018年数据），这些城市在普通人眼里是一些“无人问津”的城市。（表1）
可是便是这些“无人问津”的城市，在2014年1月-2019年11月，有一半以上的全市房价累计涨幅逾越全国的平均水平（57%），一起临沂、保定、咸阳等涨幅均逾越90%。（表2）
为什么这些城市看起来不怎样，但房价却可以涨这么多？带着这样的一个问题，以G市为例做一个剖析。
G市人口流出持续加大，可是房价翻了两番。原因首要在于G市的人口盈利非常大：人口基数大、潜在进城人口多、城区人口增加快。（表3、表4）
一起，因为G市是一个不发达的城市，城区以外的区域配套都较差，绝大多数的人会挑选来市中心买房，像G市的市政府周边4公里在2010-2018年间都是人口持续集合的区域。可是因为现在城区面积还很小，呈现大规模的求过于供现象，导致房价被进一步拉高。（表5）
尽管这个发现很诱人，可是咱们也要当一个“理性的人”。因为G市从2016年的5348元/平方米涨到2018年的7369元/平方米，现已涨了许多，未来房价想要抵达更高的水平，需求靠城市的进一步的晋级。
那么这儿又引出了一个风趣的问题：这些在2018年人口流出TOP30的城市中，哪几个还存在着房价持续大涨的或许呢？下面咱们从人口盈利及城区土地稀缺度来剖析。
首要，人口盈利从人口基数、潜在城镇化人口以及城区人口增幅这三个视点归纳来看。得分越高意味着待开发的人口盈利越大。（表6）
其次，城区土地稀缺度经过高价值土地的面积以及建成区巨细来反映城区的人地联系的严峻程度。高价值土地面积占比越高，建成区面积越小，意味着现在城区中真实可以完成舒适寓居的区域就越小，人地联系就越严峻。（表7）
稀缺度与人口盈利之间对房价存在一种正反馈的联系，意味着当城市的人口盈利开端实现时，倘若有高稀缺度的buff（增益作用）加持，相对来说，这个城市的房价呈现大幅度增加的或许性更大了。
因而，咱们把TOP30人口流出的城市以城区土地稀缺度、人口盈利进行区分，就可以得出这些城市未来的房价增加时机点在哪里。
例如，增加潜力大的城市因为潜在进城购房人口多并且城区人地联系严峻，一旦人口盈利开端实现，房价将有较大或许会呈现大幅度的增加。而时机型的城市有或许因为盈利现已实现过一轮了，未来的房价增加愈加需求城市的晋级带动。
下面以临沂为例，从经济工业视点剖析怎么掌握这种类型城市的时机。
首要让临沂做个毛遂自荐，她是山东省面积最大、人口最多的城市，一起是一个劳动密集型的城市。
把临沂的城市经济、人口、土地微观数据与山东省其他城市进行比照，可以正常的看到，经济上，城市出资驱动排名全省榜首，一起财务负债高，意味着城市正处于大规模的建造时期，可是居民财富平均水平依然较低；人口上，潜在购房需求大，但人口流出严峻，工作驱动较弱；土地上，现在城市中心城区面积较小，可是扩张保持安稳。
整体而言，临沂在经济、人口、土地三个维度上均有显着的优势与短板，是一个特色明显并且开展潜力足够的城市。因而怎么精准捉住这个城市开展优势是要害。
人口与土地的联系在上文现已有介绍，这儿就不再赘述，首要剖析临沂在经济与工业上存在的时机。
首要与山东省各城市工业结构比照，2018年临沂三产占比仅次于济南与青岛，意味着临沂的工业开展在省内现已抵达了一个相对高的水平。
其次从1995年到2018年的工业结构改变来看，现在三产占比现已逾越了二产占比，城市进入了工业功率提高的阶段，未来需求依托高功率的工业推进城市扩容。
近五年，营利性服务业与金融业的产量增加均逾越了120%，在增加快度上“碾压”其他工业。从这个数据上可以精确的看出，这两类高功率的工业在临沂开端萌发，一起开展非常迅猛。
最终从各工业工作的人口来看，现在临沂的工作人群呈橄榄型散布。从近五年看，现在依然是中等收入的人群增加最多，占全市新增工作人口的63%。其间制造业人口增加了12万人，涨幅为60%。意味着城市现在依然处于工业化的加快时期，首要是中等收入的人群快速集合。（表8）
总结一下临沂工业存在的时机便是，现在，城市处于工业化加快时期，中等收入的人群为当时的中心增量人口。一起因为城市已确认进入工业功率提高的阶段，营利性服务业、金融业等高功率的工业在临沂开端萌发，一起开展非常迅猛。估计未来城市工业高质量开展动力足够，重视城市新兴工业的盈利。
